부린이를 위한 부동산 용어(3)

부린이를 위한 부동산 용어(3)

101. 물권 법정주의

물권은 법률 또는 관습법 외에는 임의로 창설하지 못한다.

102. 미관지구

도시의 미관을 유지하기 위함이므로 이러한 미관유지에 장애가 된다고 건축조례로서 정하는 건축물 은 건축할 수 없다.

1) 제1종미관지구: 토지의 이용도가 극히 높은 상업지역의 미관을 유지하기 위하여 필요한 때

2) 제2종미관지구: 토지의 이용도가 비교적 높은 상업지역 미관을 유지하기 위하여 필요할 때

3) 제3종미관지구: 관광지 또는 사적지의 미관을 유지하기 위하여 필요할 때

4) 제4종미관지구: 한국 고유 건축양식을 보존하거나 전통적 미관의 유지를 위하여 필요할 때

5) 제5종미관지구: 제1종 내지 제4종 미관지구 외에 그 도시의 미관을 유지하기 위하여 필요한 때

103. 미불용지

이미 공공사업 용지로 이용 중에 있는 토지로서 보상이 완료되지 않은 토지를 말한다.

이러한 미불용지에 대한 보상은 공공사업 편입당시의 이용상황을 기준으로 인근 유사토지의 정상시 가를 감안하여 평가한 금액으로 한다.

104. 민사소송법

개인 사이의 분쟁이나 이해충돌을 국가의 재판권에 따라 법률적 또는 강제적으로 해결, 조정하기 위한 소송절차법이다.

105. 방재지구

풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 기타 재해를 예방하기 위하여 필요한 때 지정한 지구이다.

106. 방화지구

건설교통부장관이 도시의 화재 및 기타 재해의 위험을 예방하기 위하여 도시계획결정으로 지정한 지구로서 이러한 지구안의 건축물에 대하여는 건축법상 방화를 위한 특별한 규제가 행하여지고 있 다.

107. 배당

경매되는 부동산의 대금, 즉 경락대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우, 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나누어 주는 절차이며 법에 명시된 순서에 대해 배당받게 됩니다.

108. 배당요구 채권자

낙찰허가기일까지 집행력이 있는 정본에 의하여 배당요구를 한 채권자, 임차인으로서 혹정일자에 의한 또는 소액임차인으로 배당요구를 한 임차인, 기타 권리를 주장하여 배당요구를 한 채권자를 말한다.

109. 법원경매

채권자 혹은 담보권자가 채권회수를 하고자 할 때 채무자의 부동산 등을 법원에 경매 신청하여 그 대금으로 채권회수의 목적을 달성하려는 절차를 법원경매라고 한다.

110. 법인입찰

물법인명의로 입찰을 하려면 대표자의 자격을 증명하는 서면으로 '법인등기부등본'이나 초본을 입찰 표에 첨부한다. 대표이사나 지배인 또는 등기된 대리인은 법인 등기부등본 또는

지배인초본 이외의 다른 서류는 필요없으나 그외 회사직원은 대리권을 증명하는 서면으로 위임장과 법인인감증명이 필요하다. 입찰표의 기재방법은 본인의 성명란에 법 인의 명칭과 대표자의 지위 및 성명을 기재하고 주민등록번호란에는 법인의 부동산등기용 등록번호를 기재한다.

111. 법정지상권

토지와 건물이 동일 소유자에 속하여 있다가 경매등의 이유로 소유자가 달라진 경우에 잠재적인 토 지 이용권을 법률상 당연히 인정시켜 준 제도로서 법률의 규정에 의한 지상 권의 취득이므로 등기 를 필요로 하지 않는 다고 볼 수 있다.

112. 변경

경매진행기일이 변을 뜻하며, 채무자가 채권자에게 채무를 갚겠다는 노력의 반증입니다. 채권자의 경매기일 연기 신청에 의해 법원에서 받아 들이는 경우가 대부분입니다.

113. 변경과 연기

변경은 경매진행 절차상의 중요한 새로운 추가 또는 매각조건의 변경 등으로 권리가 변경되어 지정 된 경매기일에 경매를 진행시킬 수가 없을 때 담당재판부가 직권으로 경매기일을 변경하는 것을 말 한다. 연기는 채무자, 소유자 또는 이해관계 안에 의하여 경매신청채권자의 동의하에 지정된 경매 기일을 미루는 것을 말한다. 경매실무에서는 변경과 연기를 합쳐 「 변연 」 이라고 한다

114. 보존지구

문화재 및 국방상 중요시설물의 보호와 보존의 필요가 있을 때 지정하는 지구이다.

115. 보증금

보증금액은 원칙적으로 입찰가액의 1/10이다. 다만 특별매각조건으로 입찰공고문에 '보증금 2할'이 라고 되어 있는 사건은 재입찰의 경우로, 이 때는 입찰가액의 2/10에 해당하는 보증금액을 현금이 나 법원이 인정한 유가증권으로 입찰하여야 한다. (최고가입찰자가 보증금 을 법원이 요구하는 액 수 이상으로 보증금 봉투에 넣은 경우에는 초과부분을 반환하지만 모자라는 경우 입찰무효처리한 다.)

116. 부기등기

독립한 등기란을 설정하지 아니하고 이미 설정된 주등기에 부기하여 그 일부를 변경하는 등기를 말 하며 주등기와 같은 순위를 유지한다.

117. 부동산 경매

채권자가 신청할 경우 국가권력에 의하여 채무자 또는 물상보증인(소유자)의 부동산을 강제적, 금전 적으로 환가하여 그 환가대금을 가지고 채권자에게 배당하는 절차를 말한다.

118. 부정형 토지

일정하지 않은 모양의 토지이다.

119. 부정형 획지

부정형 획지란 토지 형상의 한가지로서, 획지의 형상이 정방형이나 장방형이 되지 못하는 토지를 말한다. 동일면적의 정형획지에 비하여 이용도가 낮으므로 지가는 일반적으로 정형획지에 비하여 이용도가 낮으 정도에 따라 토지가격평가가 낮아진다. 이런 부정형지의 감정평가를 행하는 경우에 는 당해 부정형지가 소재하는 위치에 있어서의 표준획지 또는 당해 부정형지가

소재하는 정형지의 가격에 알맞는 감액보정을 하는 것을 부정형지 보정이라고 한다.

120. 분묘기지권

관례상 인정되는 법정지상권의 일종으로 타인의 토지위에 있는 분묘기지라도 마음대로 사용하거나 훼손할 수 없는, 지상권과 유사한 일종의 물권을 말한다.

121. 분할

분할은 1개의 경매절차에서 수개의 부동산을 경매하는 경우에 최조경매가격의 결정과 경매를 각 부동산별로 하는 분할경매를 말한다. 경매에서는 분할경매가 원칙이고 일괄경매는 법원이 경매목적 물인 수개의 부동산의 위치, 상태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당 하다고 인정한 때에 일괄경매할 것을 정할 수 있다.

(민소법 제615조의 2) 경매부동산을 분할경매하는 것은 법정매각조건이 아니며 법원은 자유재량에 의해 분할경매할 것인지, 일괄경매할 것인지를 결정할 수 있고 (대법원 1962.2.8 4294 민재항 626호, 1964.6.24. 64마444호 결정) 법원은 일괄경매를 분할경매로, 분할경매를 일괄경매로 각 각 변경할 수 있다. 일괄경매는 민소법 636조 제1항의 취지에 비추어 과잉경매로 되는 경우에는 허용되지 않는다. 또한 일괄경매에 비하여 개별경매를 하는 편이 값을 더 받을 수 있으리라고 예측 되는 경우에는 일괄경매는 허용되지 않는다.

122. 사건번호

경매에 응찰하고자 하는 물건을 특정하는 것이다. (부동산 경매사건의 부호는 '타경'이다.)

123. 사도

흔히 건물과 건물사이에 작게 만든 통로를 모두 사도라고 하지만 이는 정확한 해석이 아니다.

시장, 군수로부터 사도개설허가를 받아 개설하여 도로법상의 도로에 연결되는 도로로써 사도법에 의하여 인정되는 사도를 말한다.

124. 상세계획구역

도시계획구역 안의 토지이용을 합리화하고 도시기능, 미관 및 환경을 효율적으로 유지, 관리하기 위하여 필요한 때에 건설교통부장관이 도시계획결정으로 지정하는 계획구역을 말한다.

125. 상업지역

상업과 기타 업무의 편익을 증진시키기 위한 지역

1) 중심상업지역: 도심.부도심의 업무 및 상업기능을 확충하기 위한 지역

2) 일반상업지역: 일반적인 상업 및 업무기능을 담당시키기 위한 지역

3) 근린상업지역: 근린지역에서의 일용품 및 서비스를 공급하기 위한 지역

4) 유통상업지역: 도시와 지역간의 유통기능을 증진시키기 위한 지역

126. 선순위 세입자

1순위 저당권자보다 앞서있는 세입자를 말하며, 그 전세금과 권리는 대부분 낙찰자가 인수부담해야 한다. 확정일자가 있는 경우 배당금에서 찾아갈 수도 있다.

127. 선순위 가처분

1순위 저당 또는 압류등기보다 앞서있는 가처분등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경 매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다.

128. 선순위 가등기

1순위 저당 또는 압류등기보다 앞서있는 가등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다.

129. 시설보호지구

학교시설의 보호와 항만 및 업무기능의 효율화를 위하여 지정한 지구이다.

130. 신경매

최초의 경매 또는 경매를 실시하였으나 매수자가 결정되지 않아 다시 경매기일을 잡아 실시하는 경 매이다.

131. 연립주택

주택으로 쓰이는 1개동의 연면적이 660m2를 초과하는 4층 이하의 공동주택을 말함.

132. 연면적

건물 각층의 바닥면적의 합계를 말하며 단위는 m2

133. 연앙추계인구

인구주택 총조사 결과를 기초로 하여 장래인구의 동태율 (출생,사망,이민률등)을 감안하여 추계한 인구로 연도별 7월 1일 현재의 인구 총조사 실시연도의 연앙추계인구가 총조사 인구보다 많은 이 유는 총 조사인의 누락분을 추가 수정 보완하여 추계하였기 때문이다.

134. 예고등기

예비등기의 한가지로서, 이는 등기원의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기 된 경우에 이것을 제 3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 직권으로서 이를 등기소에 측탁하여 행 하게 하는 등기.

135. 예비등기

등기의 효력에 의한 분류 중 하나로서, 등기 본래의 효력인 물건의 변동에는 직접 관계가 없고 다 만 간접적으로 이에 대비하여서 하는 등기를 말함. 예비등기에는 가등기와 예고등기가 있다

136. 용도지역

국토건설 종합계획을 효율성 있게 집행하기 위하여 국토를 그 기능과 적성에 따라 용도를 구분하여 토지의 최유효이용을 확보하기 위한 것=지역,지구제

137. 용적률

건축물의 연면적(대지에 둘이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 대지면적에 대한 비율.

138. 일반주거지역

일상의 주거기능을 보호하기 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 지역으로 건축법 등에 의 한 제한을 받는다.

139. 일반상업지역

일반적인 상업 및 업무기능을 담당하기 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 지역으로 건축 법등의 제한을 받는다.

140. 일반공업지역

환경을 저해하는 아니하는 공업의 배치를 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 지역으로 건 축법 등의 제한을 받는다.

141. 일조건

전용주거지역 또는 일반주거지역 안에 건축하는 건축물이 인접대지 중 특히 정북방향의 대지를 미 치는 일조량의 장애를 방지하는 것과 공동주택 등의 채광상 필요한 개구부가 향하는 방향에 채광, 통풍, 시야확보 등 주거환경 보호를 위한 공지를 확보하기 위하여 건축물의 각부분부터 인접대지 경계선까지의 거리에 따라 그 높이를 건축법에 의해 제한하는 권리를 말한다.

142. 자연녹지지역

도시계획법상의 용도지역 중 녹지지역의 세분된 지역의 하나로서, 녹지공간의 보전을 보전을 해하 지 아니하는 범위 안에서 제한적 개발이 불가피한 때 지정하는 지역을 말한다.

143. 자연취락지구

녹지지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 때 지정한 지구이다.

144. 자연환경보전지역

자연경관, 수자원, 해안, 생태계 및 문호재의 보전과 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 지역이 다.

145. 장방형토지

직사각형 토지이다.

146. 재개발

낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고 도로가 좁아 재해위험등이 있는 지역에 도로, 상하수도, 공원 등 공공시설을 설치하고 구역내 국, 공유지는 불하 하여 토지의 이용도를 높이며 낡은 주택은 헐고 새로 건축하여 주거환경과 도시환경 을 정비하는 사업을 말한다.

147. 재건축

기존 노후 불량주택을 철거한 후 그 대지위에 새주택을 건립하는 것을 말한다.

재건축을 위해서는 기존 주택 소유자 20인 이상이 재건축 조합을 건립해야하고 조합이 재건축사업 의 주체가 된다.

148. 재경매

입찰자가 결정된 후에 낙찰자가 대금지급 의무를 이행하지 않은 부동산의 경우 담당판사는 직권에 의해 재경매명령을 하고 다시 입찰한다.

149. 재축

건축물이 천재지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우 그 대지안에 종전과 동일한 규모의 범위안에서 다시 축조하는 것을 말한다

150. 전세권자

전세계약을 하고 그 내용을 등기부에 등재한 물권의 일종으로 전세권이라 말하며, 통상 등기한 임 대차를 말한다.